«Investoren kehren in den Transaktionsmarkt zurück»

10.02.2025 09:40

Anastasius Tschopp lernte einst Plattenleger. Im Interview erläutert der CEO der Swiss Prime Site Solutions die Erfolgsgeschichte der Immobilien-Spezialisten und wieso institutionelle Käufer zurück gekehrt sind.

Bei ihrem Start als CEO der Swiss Prime Site Solutions wurden Sie Chef eines 3er-Teams. Jetzt sind es über 130 Angestellte und über 13 Milliarden Franken Assets under Management. Das ist eine der grossen Erfolgsstories im Schweizer Asset Management. Ist das ein strategischer Erfolg oder auch Ergebnis von Opportunitäten und etwas Glück?

Anastasius Tschopp: In den letzten Jahren haben wir durch strategischen Weitblick und entsprechende Produktlancierungen sowie gezielte M&A-Aktivitäten bemerkenswerte Erfolge erzielt. Im Jahr 2021 erwarben wir die Fondsleitung der Akara und übernahmen damit den Akara Diversity PK Fonds. Im selben Jahr lancierten wir den kommerziellen Fonds Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (SPSS IFC) und wuchsen auf 80 Mitarbeitende sowie Assets under Management im Wert von über 8 Milliarden Franken.

Unser Wachstum setzte sich in den letzten zwei Jahren fort, sowohl organisch als auch durch die im April 2024 vollzogene Akquisition von Fundamenta, die über ein gemanagtes Immobilienvermögen in der Schweiz und Deutschland verfügt. Dadurch konnten wir unsere Produktpalette erheblich erweitern und sind nun mit rund 130 Mitarbeitenden und umfassender Expertise im Bereich Wohnen und kommerzielle Flächen breit aufgestellt. Jedoch ist Grösse allein nicht entscheidend – die Qualität der Produkte muss stimmen, sowie deren Performance. Wir hatten von Anfang an eine klare Strategie, wie wir die Swiss Prime Site Solutions aufbauen wollen und wie unsere Produktpalette aussehen soll. Gleichzeitig haben wir Marktopportunitäten genutzt und sind flexibel geblieben. Glück gehört dazu, gepaart mit Chancen erkennen und mutig sein. Obwohl man bei den aneinander gereihten teils überlappenden Krisen in den letzten drei Jahren eher nicht von Glück sprechen kann.

Akquisitionen als Teil der Strategie: Geht es dabei um Volumenwachstum oder auch Diversifikation und Know-how-Erweiterung?
Es ist Teil unserer Strategie, sowohl auf Firmen- als auch auf Produktseite, unser Know-how kontinuierlich zu erweitern. Zudem geht es auch um den Ausbau des Sektors «Wohnen» und die weitere Diversifikation unserer Angebote. Wir wollen eine Immobilienplattform für alle Investoren sein. Dabei bieten wir über unsere breite Produktpalette eine Vielzahl an Möglichkeiten und gehen auch auf individuelle Kundenwünsche ein. Wichtig ist und bleibt, dass die Produkte, die wir anbieten, gut performen.

Sind weitere Akquisitionen eine Option?
Zurzeit sind keine weiteren Akquisitionen geplant. Wir decken bereits die gesamte Produktpalette ab, die von 100 Prozent Kommerziell bis hin zu 100 Prozent Wohnen reicht, und dies für sämtliche Investoren. Mit unserer aktuellen Produktpalette und unserer Organisation und den vier Standorten in Zug, Zürich, Genf und München sind wir hervorragend aufgestellt, um organisch zu wachsen.

Sie führen derzeit zwei eigene Immobilienfonds im Portfolio. Was sind hier die Pläne?
Unsere Pläne für die beiden Immobilienfonds im Portfolio umfassen sowohl qualitatives als auch quantitatives Wachstum. Der gemischte Fonds Akara Diversity PK hat seit seiner Lancierung im Jahr 2016 eine kumulierte Überperformance von 7,88 Prozent im Vergleich zum KGAST Immo-Index Gemischt erzielt. Das Portfolio des Akara Diversity PK wird im Rahmen des bewährten «Buy-and-Manage»-Ansatzes kontinuierlich weiterentwickelt. Auch zukünftig werden wir durch aktives Management weiteres Potenzial aus den Bestandsliegenschaften erschliessen. Der kommerzielle Fonds SPSS IFC hat per Jahresabschluss am 30.09.2024 ein sehr starkes Ergebnis erzielt. Das Geschäftsjahr 2023/2024 wurde mit einem Mietzinswachstum von 9,7 Prozent abgeschlossen, und die Dividende wurde auf 4,90 Franken erhöht. Das ertragsstarke Portfolio erzielte eine hohe Cashflow-Rendite von 5,43 Prozent, was deutlich über dem Zielkorridor von über 4,0 Prozent liegt. Nach einer leichten Marktkorrektur befindet sich der Markt in einem leichten Aufschwung. Das sich entspannende Zinsumfeld wirkt sich ebenfalls positiv aus, und wir verzeichnen ein gestiegenes Interesse von Investoren.

Wie hat sich die Nachfrage nach ihren Asset-Management-Dienstleistungen entwickelt?
Die Nachfrage hat sich in den letzten Jahren erheblich gesteigert. Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist das sinkende Zinsumfeld, das Investoren dazu veranlasst, nach attraktiven Anlagemöglichkeiten zu suchen. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien. Viele Investoren legen heute grossen Wert darauf, dass ihre Anlagen nachhaltigen und ethischen Standards entsprechen. Dies hat dazu geführt, dass zahlreiche Investoren ihre Portfolios auslagern möchten, entweder als Sacheinlage oder durch die Beauftragung von Mandaten. Durch die Auslagerung an spezialisierte Asset Manager können sie sicherstellen, dass ihre Investitionen professionell verwaltet werden und den ESG-Kriterien entsprechen. Insgesamt zeigt sich, dass die Nachfrage nach unseren Dienstleistungen nicht nur gross ist, sondern auch weiterwächst, da wir in der Lage sind, auf die sich wandelnden Bedürfnisse und Erwartungen der Investoren einzugehen und ihnen innovative und nachhaltige Anlagemöglichkeiten zu bieten.

Flacht die Nachfrage nach Schweizer Immobilien aus institutionellen Kreisen ab?
Die Nachfrage nach Schweizer Immobilien aus institutionellen Kreisen war in den letzten zwei Jahren tatsächlich etwas abgeflacht. Dies lag hauptsächlich daran, dass eine grössere Preiskorrektur befürchtet wurde, was einige Investoren dazu veranlasste, Immobilien eher zu verkaufen. In dieser Zeit war es schwieriger, Transaktionen durchzuführen, da Unsicherheit über die zukünftige Preisentwicklung herrschte.
Wir hingegen waren stets der Ansicht, dass es in den Bereichen, in denen wir mit unseren Produkten aktiv sind, nicht zu grösseren Korrekturen kommen würde.

Diese Einschätzung hat sich als richtig erwiesen. Die Schweiz unterscheidet sich im Vergleich zu anderen Ländern, was sich positiv auf die Stabilität des Immobilienmarktes auswirkt. Sie ist fundamental stark und anders positioniert als das umliegende Ausland. Inzwischen nimmt die Dynamik wieder deutlich zu. Investoren kehren in den Transaktionsmarkt zurück, und die Nachfrage nach Immobilien steigt wieder an. Das ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass die Schweizerische Nationalbank im letzten Jahr gleich vier Zinssenkungen vorgenommen hat.

Sie bieten auch Club Deals an. Inwiefern unterscheiden sich diese im Vergleich zu Dienstleistungen für eine Anlagestiftung?
Club Deals bieten eine attraktive Möglichkeit für private Investoren, in Immobilienprojekte zu investieren. Diese Deals unterscheiden sich in mehreren Aspekten von den Dienstleistungen, die wir für Anlagestiftungen anbieten. Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Struktur und Flexibilität der Investitionen. Club Deals sind massgeschneiderte Investmentvehikel, die es einer kleinen Gruppe von Investoren ermöglichen, gemeinsam in spezifische Immobilienprojekte zu investieren.

Diese Struktur bietet den Vorteil, dass die Investoren direkt an den Entscheidungen beteiligt sind und somit mehr Kontrolle über ihre Investitionen haben. Darüber hinaus bieten Club Deals oft höhere Renditechancen, da sie in der Regel in Projekte mit höherem Ertragspotenzial – aber auf der anderen Seite auch mit erhöhtem Risiko – investieren. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Club Deals eine flexible und exklusive Investmentmöglichkeit für eine breitere Investorengruppe bieten, während Anlagestiftungen eher standardisierte Anlagevehikel für institutionelle Investoren darstellen. Beide Ansätze haben ihre eigenen Vorteile und können je nach den individuellen Bedürfnissen, Qualifikationen und Zielen der Investoren gewählt werden.

Schweizer Immobilien spielen eine sehr wichtige Rolle, wenn die Schweiz bezüglich CO₂-Emissionen das Netto-Null-Ziel bis 2050 erreichen will. Was tut SPSS dafür?
Bei Swiss Prime Site Solutions haben wir uns ehrgeizige Ziele gesetzt, um unseren Beitrag zu leisten. Während das Netto-Null-Ziel für die Swiss Prime Site (SPS) bereits bis 2040 erreicht werden soll, verfolgen wir in unseren Fonds ein ähnliches Ziel, jedoch eher bis 2045-2050. Ein wesentlicher Bestandteil unserer Strategie ist die Implementierung von Absenkpfaden für alle unsere Produkte. Diese Absenkpfade helfen uns, die CO₂-Emissionen systematisch zu reduzieren und sicherzustellen, dass wir auf dem richtigen Weg sind, unsere Ziele zu erreichen. Mit modernen Analysetools können wir die Potenziale unserer Liegenschaften durch Kennzahlen schneller und verlässlicher bewerten. Dies kommt nicht nur der Nachhaltigkeit zugute, sondern ermöglicht es uns auch, fundierte Entscheidungen zu treffen. Beispielsweise können wir analysieren, ob bei einer Liegenschaft Fernwärme möglich ist und wie der CO₂-Absenkpfad für diese Liegenschaft aussieht. Gleichzeitig sind wir imstande, mit diesen Tools die Performance unserer Immobilien verlässlich und transparent zu überprüfen. Wir können genau verfolgen, wie sich unser Portfolio entwickelt und welche Massnahmen zur weiteren Optimierung ergriffen werden sollten. Durch strategische Käufe, Verkäufe und betriebliche Verbesserungen stellen wir sicher, dass unsere Immobilien nicht nur nachhaltig, sondern auch wirtschaftlich erfolgreich sind.

Welche persönliche Entwicklung haben Sie im Laufe des Aufbaus von SPSS gemacht – oder machen müssen?
Meine persönliche Entwicklung im Laufe meiner Karriere war geprägt von einer tiefen Leidenschaft für Immobilien, die ihren Ursprung in meiner Ausbildung als Plattenleger hat. Diese Begeisterung und unmittelbare Nähe zur Basis beziehungsweise zum Rohbau führte mich später in den Verkauf von Baumaterialien und schliesslich in die Immobilienbewirtschaftung. Die vielfältigen Erfahrungen haben mir ein umfassendes Verständnis für die verschiedenen Aspekte der Immobilienbranche vermittelt.

Ich übernahm im Mai 2018 die Rolle des CEO der Swiss Prime Site Solutions AG. In einem von Unsicherheit geprägten Investitionsumfeld in den letzten Jahren gelang es mir, zusammen mit dem Team, die Assets under Management erheblich zu steigern. Diese Leistung zeigt unsere Fähigkeit, auch in schwierigen Zeiten Wachstum und Performance zu erzielen. Diese Entwicklungen haben mir gezeigt, wie wichtig es ist, flexibel und anpassungsfähig zu sein. Die Fähigkeit, verschiedene Teams und Kulturen zusammenzuführen und dabei die Stärken und Bedürfnisse der jeweiligen Mitarbeitenden zu kennen, ist entscheidend für den gemeinsamen Erfolg eines Unternehmens wie das unsrige in einer so dynamischen Branche.

[link]