«Vielfalt im Hypothekarmarkt: Chancen für Kreditnehmer und Investoren»
03.09.2025 16:32
«Während die Finanzierung von Immobilienkäufen früher fast ausschliesslich durch Banken erfolgte, ist der Hypothekarmarkt in den vergangenen Jahren vielfältiger geworden: Versicherungen, Pensionskassen und alternative Anbieter bieten Finanzierungsoptionen an – so auch Swiss Life», schreibt Virginia Lanz, Portfolio Manager Mortgages, bei Swiss Life Asset Managers.
Versicherungen halten gemäss einer Hypothekarmarktstudie von Moneypark rund 3 Prozent Marktanteil, Pensionskassen sind ähnlich stark vertreten. Banken vergeben nach wie vor mit Abstand die meisten Hypotheken. Vom erweiterten Produktangebot profitieren in erster Linie Hypothekarnehmer sowie institutionelle Investorinnen und Investoren. Der zunehmende Wettbewerbsdruck durch Versicherungen und alternative Anbieter führt zu einem breiteren Angebot und attraktiveren Konditionen.
Hypotheken als strategische Kapitalanlage
Swiss Life hat früh erkannt, dass sich Hypotheken ideal mit Lebensversicherungen kombinieren lassen, und bietet seit über 150 Jahren attraktive Hypothekenprodukte an. Anders als Banken, die sich primär auf das Zinsdifferenzgeschäft konzentrieren, betrachten Versicherungen Hypotheken als eigenständige Anlageklasse, vergleichbar mit CHF-Obligationen, jedoch mit einer Mehrrendite von über einem Prozent. Darüber hinaus zählen Schweizer Hypotheken zu den sehr risikoarmen Anlageklassen.
Hypotheken mit sehr langen Laufzeiten entsprechen einem Sicherheitsbedürfnis vieler Kunden. Wer solch langfristige Hypotheken bevorzugt, ist bei Swiss Life gut aufgehoben. Während Banken meist bei einer Finanzierungsdauer von zehn Jahren eine Grenze ziehen, vergibt Swiss Life Hypotheken mit Laufzeiten von bis zu 25 Jahren. Die Langfristigkeit dieser Anlagen passt perfekt zu den Verpflichtungen von Lebensversicherungen und Pensionskassen, die selbst mit langfristigen Verbindlichkeiten konfrontiert sind und ihren sogenannten Asset-Liability-Gap möglichst klein halten wollen. Banken hingegen müssen für länger laufende Hypotheken mehr Eigenkapital hinterlegen. Versicherungen wiederum haben weniger Interesse an kurzfristigen Hypotheken. SARON-Produkte werden von Swiss Life daher nur als Beimischung angeboten.
Bei einer vorzeitigen Auflösung einer Hypothek, beispielsweise infolge einer Scheidung oder eines Todesfalls, können hohe Kosten entstehen. Swiss Life bietet dafür mit der Option Flex eine innovative Lösung: Diese Zusatzoption erlaubt die kostenfreie Auflösung der Hypothek im Falle eines vorzeitigen Verkaufs der Liegenschaft. Damit wird ein zentrales Risiko für Kreditnehmer entschärft und die Planungssicherheit erhöht.
Hypotheken als renditestarke Anlageklasse für Investoren
Auch institutionelle Investoren haben den Hypothekarmarkt für sich entdeckt. Mittlerweile ermöglichen zahlreiche digitale Plattformen sowohl die direkte Vergabe von Hypotheken als auch die indirekte Investition mittels Fonds und Anlagestiftungen. In der Schweiz werden aktuell mehr als zehn entsprechende Produkte angeboten.
Gerade in Zeiten, in denen der Leitzins, wie aktuell, bei null notiert und Negativzinsen nicht ausgeschlossen sind, stellen Hypotheken eine attraktive Renditeoption dar. Dies auch im Vergleich zu Staatsanleihen, die in Phasen tiefer Zinsen an Attraktivität verlieren. Hypotheken bieten in einem solchen Zinsumfeld stabilere und oft deutlich höhere Erträge – typischerweise 80 bis 100 Basispunkte mehr Rendite bei vergleichbarer Bonität und Laufzeit.
Dank der Grundpfanddeckung und der Stabilität des Schweizer Immobilienmarkts gelten Hypotheken zudem als besonders risikoarm. Für institutionelle Anleger stellen sie damit eine wertvolle Ergänzung in der Asset Allocation dar: Sie schützen vor Negativzinsen, fördern die Diversifikation und tragen zur Stabilität des Gesamtportfolios bei.
Swiss Life hat zwei Produkte lanciert: Eine Anlagegruppe, die auf die Bedürfnisse von Vorsorgeeinrichtungen zugeschnitten ist und einen Hypothekenfonds, der sich an qualifizierte Anleger richtet. Dabei investieren die Anlagelösungen ausschliesslich in besicherte Hypotheken, die über Nachhaltigkeitszertifikate verfügen. Jede Liegenschaft ist bei Abschluss mit einem MINERGIE, GEAK oder vergleichbaren Zertifikat ausgezeichnet. Mit einer aktuellen Duration von rund sieben Jahren heben sich die Produkte deutlich von den anderen Produkten am Markt ab. Erneut zeigen sich die Vorteile der Versicherungs-DNA von Swiss Life: lange Verbindlichkeiten machen langfristige Vermögenswerte attraktiver.
Fazit: Ein Markt mit Chancen für alle Beteiligten
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist in den letzten Jahren vielfältiger und dynamischer geworden. Swiss Life bringt neue Perspektiven und Produkte ein, die sowohl sowohl für Kreditnehmende als auch für Investoren Vorteile bieten. Die Hypotheken überzeugen dabei mit einer Kombination aus langfristiger Planungssicherheit, attraktiven Konditionen und nachhaltigen Anlageoptionen.
